ЗАЯВЛЕНИЕ ПРОТИВ ОБЪЕДИНЕНИЯ УПРАВЛЯЮЩИХ КОМПАНИЙ

ЗАЯВЛЕНИЕ ПРОТИВ ОБЪЕДИНЕНИЯ УПРАВЛЯЮЩИХ КОМПАНИЙ - ИМЕНА БРАТСКА

ЗАЯВЛЕНИЕ ПРОТИВ ОБЪЕДИНЕНИЯ УПРАВЛЯЮЩИХ КОМПАНИЙ

ЗАЯВЛЕНИЕ

В марте 2011 года руководством управляющих компаний ООО «Жилтрест-1» и ООО «Жилкомсервис» было объявлено об объединении этих организаций путём создания единой управляющей компании ООО «Жилтрест» (ОГРН 1113804000628 от 29.03.2011г.). Предлагаемая схема объединения создаёт угрозу нарушения законных прав и интересов собственников жилья, поскольку не предполагает правопреемственности вновь созданной компании ООО «Жилтрест» по обязательствам ныне существующих ООО «Жилтрест-1» и «Жилкомсервис». В частности – не исключается возможность отказа новой организации ООО «Жилтрест» от системы долговременных обязательств по капитальному ремонту жилого фонда и ухудшение положения населения в результате фактической монополизации жилищно-коммунальной сферы в центральном округе г. Братска. В сложившейся ситуации особого рассмотрения требуют следующие юридические аспекты:

— правомерность досрочного прекращения работы по договорам управления многоквартирными домами, заключенным населением г. Братска с ООО «Жилтрест-1» и «Жилкомсервис» при объединении указанных организаций. В условиях, когда жильцам предлагается заключить договор с новой организацией без расторжения ныне действующего договора, возникает угроза переложения бремени ответственности за неисполнение старого договора на собственников жилья;

— попытка оказания психологического давления на собственников жилья со стороны сотрудников ООО «Жилтрест-1» и «Жилкомсервис» с целью отказа от исполнения действующих договоров управления многоквартирными домами и понуждения к заключению договора управления с вновь созданной компанией ООО «Жилтрест» на новых условиях.

Кроме того, анализ предлагаемого ООО «Жилтрест» варианта договора управления многоквартирным домом выявил многочисленные нарушения законных прав и интересов собственников жилья, среди которых особо следует выделить следующие пункты и условия договора:

— при определении в I разделе предмета договора, среди прочих поручений собственника управляющей организации, в пункт 1.1 включена весьма неопределённая формулировка «… осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом…». Считаем, что отсутствие чётких формулировок может способствовать ущемлению интересов собственников жилья, поэтому полагаем, что список обязанностей управляющей компании перед собственниками жилья должен быть исчерпывающим (т.е. — закрытым);

— при определении в тексте договора состава общего имущества многоквартирного дома (п. 1.3) не учтены положения I главы Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491), предполагающие детализацию элементов общего имущества многоквартирного дома. Если в тексте договора нет возможности отразить положения указанных Правил, на них необходимо сделать ссылку с указанием выходных данных. Предлагаемая руководством ООО «Жилтрест» редакция данного пункта договора не исключает возникновения спорных ситуаций по поводу состава общего имущества многоквартирного дома и, как следствие, — объёма обязательств управляющей компании по обслуживанию данного имущества;

— также при определении предмета договора в п. 1.6. указано, что «… УО вступает в договорные отношения с 3-ми лицами по вопросам пользования общим имуществом Собственников, а также в собственных интересах…». Поскольку в соответствии со ст. 36 ЖК РФ решение о передаче объектов общего имущества принимается на общем собрании собственников, этот вопрос должен решаться в индивидуальном порядке по каждому дому в отдельности, поэтому включение данного пункта в типовой договор управления многоквартирным домом ущемляет права собственников жилья по сравнению с положениями ЖК РФ;

— при определении обязанностей собственников жилья во II разделе договора в п. 2.1.(з) не указан круг лиц, «…имеющих право работы с установками электро-, водо-, теплоснабжения, канализации…», которых собственник обязан допускать в свою квартиру, и не отражён механизм определения их полномочий (не указаны должности, знаки отличия, служебные удостоверения, прочие документы), что может способствовать снижению уровня безопасности жильцов дома, т.к. не исключает возможность доступа в квартиры посторонних лиц;

— при определении обязанностей управляющей компании в п. 2.2.1 отражено выполнение всех видов работ с собственниками и арендаторами. Считаем, что данная формулировка некорректна, т.к. не даёт исчерпывающего представления о характере указанных работ и должна быть уточнена;

— при определении границ эксплуатационной ответственности в п. 2.2.1.(г) нарушены требования раздела I «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме»: на основании п.6 главы I указанных Правил в состав общего имущества дома целиком включается внутридомовая система отопления вместе с квартирными радиаторами отопления, поэтому установление границы ответственности управляющей компании до первых резьбовых соединений к отопительным приборам не соответствует требованиям законодательства, т.к. ухудшает положение собственников жилья в сравнении с указанными Правилами;

— на основании п.5 главы I вышеуказанных Правил в состав общего имущества, кроме стояков холодного и горячего водоснабжения, включаются ответвления от стояков и отключающие устройства на них, поэтому исключать их из состава общего имущества, устанавливая границу ответственности до первого резьбового или сварного соединения от магистральных сетей, также незаконно;

— на основании п.7 главы I вышеуказанных Правил в состав общего имущества включаются этажные щитки, поэтому исключать электросчётчики и автоматические выключатели, расположенные в этих щитках из состава общего имущества и выводить их за границу эксплуатационной ответственности также неправомерно;

— при определении параметров коммунальных услуг в п.2.2.2 договора управления нарушены положения «Правил предоставления коммунальных услуг гражданам» (утверждены Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 года № 307): не указана нижняя граница температуры горячей воды 60 градусов для открытых систем, а температурные параметры определены в пределах от 50 до 75 градусов, что ущемляет права потребителей коммунальных услуг;

— при определении температурного режима воздуха в п. 2.2.2 нового договора управления ухудшается положение собственников жилья в сравнении с действующей редакцией договора – предусмотрено снижение нормативных значений температуры воздуха в помещении: для жилых помещений договор устанавливает значение 18 градусов (в угловых комнатах – 20 градусов), тогда как действующая редакция договора предусматривает 20 и 22 градуса соответственно. Также не отражён объём обязательных мер по утеплению дверных и оконных проёмов, и не указаны значения температуры воздуха в местах общего пользования;

— в п. 2.2.7 нового договора указано, что отчёт о выполнении договора управления за предыдущий год предоставляется во втором квартале. Считаем, что такой подход не позволяет адекватно оценить работу управляющей компании на момент продления договора управления (т.е. – на конец года), а потому следует предоставлять отчёт в конце каждого года, а результаты финансово-хозяйственной деятельности предоставлять в I квартале следующего года.

— при определении прав собственника в п. 3.1.1 договора не отражён механизм осуществления контроля за деятельностью управляющей организации, что не создаёт реальных условий для осуществления эффективного контроля полноты и качества выполняемых управляющей организацией работ и услуг;

— при определении прав управляющей организации в п.3.2. договора чрезмерно расширены её полномочия: п. 3.2.1 не предполагает согласования управляющей организацией с собственниками жилья объёмов и характера работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, что ущемляет права собственников в сравнении с положениями закона о защите прав потребителей;

— в п. 3.2.5 не отражены правовые основы и механизм осуществления доначисления платы за коммунальные услуги при выявлении фактов проживания в квартире незарегистрированных лиц;

— в п. 3.2.6 не предусмотрен механизм и направления приостановки или ограничения предоставления коммунальных услуг, что является неполным предоставлением информации об условиях договора управления;

— в п. 3.2.7 не отражен механизм сбора средств от аренды или другого коммерческого использования объектов общего имущества дома, не определён механизм формирования расценок на такие услуги, что вступает в противоречие со ст. 44.3 ЖК РФ, которая относит решение данных вопросов к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а с учётом ранее отмеченных замечаний к п. 1.6 нового договора управления управляющая организация вообще не имеет права решать такие вопросы, поэтому их не следует вносить в типовой договор управления многоквартирным домом, а решать в частном порядке на собрании собственников помещений конкретного дома;

— п. 3.2.9. не учитывает результаты голосования на заочном собрании собственников в соответствии с прилагаемым бюллетенем для голосования. Поскольку управляющая компания может выступать инициатором только по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, включение данного пункта в текст типового договора управления неправомерно (нет гарантии принятия такого решения на общем собрании собственников);

— при определении стоимости работ и услуг в IV разделе нового договора управления не учтены требования «Стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» (утверждён Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 сентября 2010 года № 731). В частности, собственникам жилья заранее не предоставляется план работ на срок от одного года в соответствии с п. 11 указанного Стандарта; не отражается информация о порядке формирования платы за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с п. 13 указанного Стандарта: не указаны гарантийные сроки текущего ремонта; не отражена стоимость каждой услуги с выделением её отдельной строкой в платёжном документе; не приводится экономическое обоснование стоимости осуществляемых работ и услуг, нигде не раскрыты тарифы по оплате за жилое помещение в 2011 году, установленные Постановлением администрации г. Братска №71 от 21.01.2011 года. Таким образом, механизм формирования тарифов на содержание и ремонт жилого помещения и прочие услуги управляющей организации становится непрозрачным, что можно рассматривать, как предоставление неполной информации по условиям заключаемого договора.

На основании изложенного просим:

Дать правовую оценку досрочного прекращения договоров управления многоквартирными домами, заключённых с собственниками квартир от имени ООО «Жилтрест-1» и ООО «Жилкомсервис» и условий заключения новых договоров управления от имени вновь созданного ООО «Жилтрест».
Способствовать устранению нарушений жилищного законодательства при заключении договоров управления многоквартирными домами от имени ООО «Жилтрест», обеспечив соблюдение положений Жилищного и Гражданского кодексов РФ, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, Стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами и других нормативно-правовых актов, регулирующих жилищные правоотношения
Приостановить заключение договоров управления многоквартирными домами от имени вновь созданного ООО «Жилтрест» вплоть до устранения всех вышеуказанных нарушений действующего законодательства.

Ответ в письменном виде просим направить по адресу: 665724, г. Братск-24, ул. Крупской, д. 52, кв. 49, Лазо Станиславу Владимировичу в установленные законом сроки.

12.04.2011г.

Лазо С.В.

Коржов И.С.

Лелейченко Н.В.

Приложение: